Kunnanhallitus, kokous 27.11.2023

Perustelut

Kiinteistön Metsärinne, kiinteistötunnus 922-425-9-45, omistaja on jättänyt Vesilahden kunnalle 14.6.2023 päivätyn, kiinteistöään koskevan asemakaavamuutosaloitteen, joka koskee Karholannokan asemakaava-aluetta (hyv. kv. 24.6.2002 § 21, lainvoima 29.7.2002) Narvassa. Aloitteessa kiinteistönomistaja hakee muutosta kiinteistöllään olevaan kaavamerkintään RA (Loma-asuntojen korttelialue). Kiinteistönomistajan toiveena olisi saada muutettua merkintä erillispientalojen korttelialueeksi (AO) ja rakennusoikeuden kasvattamista saman korttelin AO-tonttien lukemaa (200+t100) vastaavaksi. Kiinteistöllä asutaan vakituisesti ja se on 1,24 ha:n suuruinen. Kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttötarkoitus on muutettu vapaa-ajanasuinrakennuksesta vakituiseksi asuinrakennukseksi poikkeamisluvalla (lupanro 12-0003-POI).

Hakija perustelee muutosta sillä, että kiinteistö sijaitsee Narvan kylän asuinkortteleiden välittömässä läheisyydessä, se on liitetty kunnan vesi- ja viemäriverkkoon ja kiinteistölle on ajoyhteys. Hakija perustelee hankettaan myös sillä, ettei Vesilahden kunnalle tulisi kaavamuutoksesta aiheutumaan kustannuksia tai velvoitteita koskien esimerkiksi teiden, kunnallistekniikan tai virkistysalueiden rakentamista. Kaavamuutoksella ei hänen mukaansa olisi vaikutusta kiinteistöllä sijaitsevaan muinaisjäännökseen tai maisemaan, sillä asemakaavan muutos ei mahdollistaisi merkittävää lisärakentamista. Hakija on tuonut myös ilmi, ettei koe olevansa yhdenvertaisessa asemassa naapureihinsa nähden sen takia, että hänen kiinteistöllään on voimassa olevassa asemakaavassa AO-merkinnän sijasta RA-merkintä.

Hakija kiinteistöineen on ollut osallisena kaavamuutosaloitteessa, jonka kunnanhallitus on kokouksessaan 15.12.2022, §:ssä 223 hylännyt.

Hakijalle on hänen edustajansa, Arkkitehtitoimisto Helena Väisäsen kautta toimitettu kaavahankkeesta sopimuskonsultti Sweco Finland Oy:n ja kunnan välillä 8.9.2023 pidetyn kokouksen muistio, josta hakija on laatinut vastineen.

Kaava-aloite tulee jäljempänä kerrotuin perustein hylätä.

Perusteet hylkäämiselle:

Vesilahden kunnan rakennusvalvonta on 28.9.2023 käynyt mittaamassa kiinteistöllä käytetyn rakennusoikeuden määrän. Yhteensä sitä on 191 k-m². Kaavamerkintä RA sallii yhteensä 150 k-m²:n rakennusoikeuden.

Alueen yleiskaavassa (vahv. 19.2.1997) ei ole tehty emätilatarkastelua, kuten ei ole tehty myöskään alueella voimassaolevassa asemakaavassa. Kaavat ovat kuitenkin lainvoimaisia – yhdenvertaisuus olisi tullut arvioida kaavojen ollessa vireillä. Asemakaava on laadittu yleiskaavan vastaisesti, siten, että Karholannokkaan on rantaviivalle osoitettu vakituisen asumisen alueita, kun yleiskaavassa ko. alue on kokonaan loma-asuntojen aluetta. Asemakaavassa ei poikkeamista yleiskaavasta ole perusteltu. Asemakaavassa on rantavyöhykkeen tonteille, joihin Metsärinne-kiinteistökin kuuluu, kulkeminen osoitettu ajoyhteyksin, ei katualueilta. Tämä on asemakaavoituksen näkökulmasta ongelmallista, sillä pääsääntöisesti tontille liitytään kadulta tai yleistä aluetta pitkin, joka ei nyt toteudu. Toisin sanoen, asemakaavaa olisi yleiskaavamuutoksen jälkeen muutettava siten, että AO-tonteille osoitettaisiin kaavassa katuyhteys, mikä johtaisi velvoitteeseen saattaa katualue sille lainsäädännössä määrättyyn rakenteen ja kunnossapidon tasoon, että esimerkiksi pelastusajoneuvoilla on tonteille mm. kadun leveyden puolesta varma pääsy kääntymismahdollisuuksineen. Ajoyhteys on eri asia kuin katu. Katu on yleistä aluetta, joka erotetaan omaksi kiinteistökseen ja on kunnan hallinnassa.

Kuntakaavoitus on keskeinen osa kunnallista itsehallintoa, jota perustuslain 121 § suojaa. Kunnalla on oikeus ja velvollisuus päättää alueiden käytön suunnittelusta, rakentamisen ohjauksesta ja valvonnasta alueellaan (Viite: MRL 4, 20 ja 177 §:t) ja laatia haluamansa sisältöisiä kaavoja (todettu esim. KHO:2015:95-ratkaisussa).  Maankäytön suunnittelu, jossa asetetaan tavoitteita ja reunaehtoja toimintojen sijoittumiselle kunnan alueella, on siis yksi kunnan itsehallinnon keskeisistä tekijöistä. Kaavamonopolilla tarkoitetaan arkikielessä edellä mainittua kunnan itsehallintoon kuuluvaa kunnan yksinomaista oikeutta alueensa maankäytön suunnitteluun eli yleis- ja asemakaavoitukseen. Kunnalla on myös oikeus päättää, mille alueille ja missä aikataulussa asemakaavoja laaditaan. Kunnalla on kokonaisvastuu yhdyskuntarakentamisen kustannuksista, kuntalaisten elinympäristöstä ja palveluista. Maanomistajan ja kunnan intressit voivat maankäytön kehittämisessä olla myös erilaiset. Kunnan on toiminnassaan huomioitava mm. yhdyskuntarakenteen kokonaisuus, taloudellinen kannattavuus, kestävä liikkuminen ja/tai ilmastotavoitteet.

Karholannokan asemakaavan muutos ei ole tällä hetkellä tarkoituksenmukainen eikä kaavataloudellisesti kannattava kaavahanke. Metsärinne-kiinteistön muodostama, maanomistajan ehdottama kaava-alue ei muodosta MRL 74 §:n mukaista tarkoituksenmukaista kokonaisuutta. Alueen yleiskaavaa tulisi tässä tapauksessa ennen asemakaavoitusta muuttaa, sillä yksittäisellä asemakaavahankkeella ei voida päättää suurempien kokonaisuuksien suunnittelusta, asemakaavahankkeen ollessa yleiskaavan vastainen. Se, että kiinteistölle on myönnetty poikkeamislupa vapaa-ajanasunnon käyttötarkoituksen muuttamiseksi vakituiseksi asuinrakennukseksi, ei muuta kaavaa. Kunnan velvoitetta päättää alueidensa käytön suunnittelusta ei voi hoitaa poikkeamisluvin.

Lisäksi katualueiden/tieverkkojen kunnossapitovelvoitteet voisivat tulla kunnalle rasitteena. Kaavoituksen tulisi tarkastella huomattavasti laajempaa aluetta yksittäisten tonttien sijaan. Kunnan kannalta Narvan yleiskaavan sekä Karholannokan asemakaavan muuttaminen ei ole em. perustein tällä hetkellä tarpeen. Kunnalla on Narvan alueella tämänhetkiseen kysyntään nähden riittävästi myytäviä tontteja, jolloin niitä ei ole tarpeen tuottaa asemakaavoituksella lisää.