Perustelut
Asia
Asiassa on tarkoitus tarkastella kiinteistön Vanha Kivenkorva, kiinteistötunnus 922-425-34-4, osalta kiinteistön muodostumishistoriaa emätilasta lohkottujen rakennuspaikkojen määrän selvittämiseksi. Vesilahden kunnassa on yleensä myönnetty 3-5 rakennuspaikkaa emätilaa kohden sisämaan emätiloille.
Taustaa
Kiinteistö lohkottu 11.5.2023, ilman kunnan suostumusta, ja sijaitsee n. 19 km päässä Vesilahden kirkonkylän palvelukeskuksesta, Kivilahden-Krääkkiön seutuvilla. Kiinteistöllä ei ole voimassaolevia kuntakaavoja eikä se sijaitse suunnittelutarvealueella. Lohkomisella on haluttu erottaa maatilan vanhan asuinrakennuksen pihapiiri omalle tontilleen, nuoremmalle sukupolvelle asuttavaksi.
Tapaukseen voidaan soveltaa ELY:n oppaan (Opas rakentamisen poikkeamishakemusten käsittelyyn. Kalervo Hirvonen, Elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskus. Raportteja 58/2016) neuvoja, vaikka opas käsitteleekin ensi sijassa poikkeamislupien käsittelyä sekä rantojen luvitusta, sillä asian ratkaisussa täytyy tehdä ns. emätilatarkastelu. Lisäksi valmistelun tukena on käytetty Kuntaliiton emätilatarkasteluopasta (Maaseutualueiden yleiskaavoitus ja lupahallinto – emätilaperiaate, Pihala, Anita & Junttila, Arja, Suomen Kuntaliitto 2019 Helsinki).
Kaavoituksessa ja sitä koskevassa oikeuskäytännössä rakennusoikeuksien määrän arviointityökaluksi on vakiintunut ns. emätilatarkastelu. Emätilatarkastelun tarkoitus on varmistaa eri emätilojen samanlaisen rakentamistehokkuuden toteutuminen toisiaan vastaavissa olosuhteissa. Tasapuolisuuden tulee toteutua myös emätilan sisällä. Leikkausajankohdan vienti vuosikymmenten taa on perusteltavissa sillä, että koska rakennusoikeuksia voidaan kullekin emätilalle osoittaa vain rajattu määrä, riittävän pitkän ajanjakson huomioon ottamisella voidaan ainakin johonkin rajaan saakka poistaa kiinteistönmuodostuksen ajallisen satunnaisuuden merkitystä ja osaltaan tällä tavoin edistää tasapuolisuuden toteutumista (Hirvonen, s. 15).
Emätilatarkastelun periaate
Vesilahden kunnassa leikkausajankohtana käytetään päivämäärää 1.1.1960, jota on käytetty myös Vesilahden rantayleiskaavassa. Leikkausajankohdan jälkeen emätilan alueella tapahtunut rakentaminen ja kiinteistönmuodostus lasketaan emätilan käyttämäksi rakennusoikeudeksi (Hirvonen, s. 86-87).
Emätilakohtainen rakentamistehokkuus on vakiintunut lupa- ja oikeuskäytännöissä tiettyihin rajoihin (rakennuspaikkojen määrä emätilaa kohden), mutta tarkastelu on arvioitava myös kaavojen sisältövaatimusten pohjalta. Tämä johtaa niin sanottuun varovaisuusperiaatteeseen ja kaavoitusvaran huomioimiseen siten, ettei vaaranneta tai estetä lain sisältövaatimukset täyttävän kaavan laatimista.
Vesilahden kunnan kaavoittamattomille alueille ei ole laadittu koko aluetta kattavaa emätila- tai edullisuusvyöhyketarkastelua, jossa olisi määritetty kullekin kiinteistölle jäljellä oleva rakennuspaikkojen lukumäärä, eli toisin sanoen määritetty rakennustehokkuuslukua. Kuitenkin maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja rakentamisen sijoittumisen edullisuuden varmistamiseksi olisi em. tarkastelu kuntaan syytä tehdä. Ennen tarkastelun laadintaa ja hyväksymistä on mahdollisesti kunnan alueelle myönnettävien lupien valmistelussa keskityttävä siihen, täyttävätkö ne mahdollisen kaavoituksen sekä rakennusjärjestyksen määräykset ja tavoitteet sekä siihen, ylittyykö kaavanlaadinnan kynnys.
Poiketen ELY-keskuksen poikkeamislupia koskevasta oppaasta, ei kaavoittamattomille tai suunnittelutarvealueille ole annettu ao. oppaassa (Suunnittelutarveratkaisu - Valmistelussa huomioon otettavia asioita, ELY-keskus 2014) kaikenkattavasti sovellettavaa rakennustehokkuuslukua, jolla varmistettaisiin ns. varovaisuusperiaatteen ja kaavoitusvaran jättäminen. Tietyn rakentamisen määrän jälkeen alkaa tosin muodostua ilmiselvää taaja-asutusta, jonka suunnittelu on hoidettava kaavalla. Rakentamispaine ko. kiinteistön ympäristössä on tosin tällä hetkellä matala.
Emätilatarkastelu hakemuksen kohteena olevalla kiinteistöllä ja sen lähialueilla
Kiinteistöllä on ollut leikkausajankohtana viisi emätilaa,
- 7.8.1984 lakannut kiinteistö Niinisaari, kiinteistötunnus 922-416-2-17
- 3.3.1995 lakannut kiinteistö Haarajensuo, 922-425-6-32
- 3.3.1995 lakannut kiinteistö Kivenkorva, 922-425-6-33
- 18.3.1960 lakannut kiinteistö Metsä-Karhola, 922-425-13-4
- 4.11.1987 lakannut kiinteistö Karhola, 922-425-17-0,
joista asian valmisteluhetkellä, 10.10.2023 on lohkottu 12 rakennettua rakennuspaikkaa. Yhdenkään emätilan lohkottujen ja rakennettujen kiinteistöjen lukumäärä ei ylitä neljää. Kun otetaan huomioon Vesilahden kunnassa oleva käytäntö rakennettujen kiinteistöjen lukumäärälle per emätila, ei Vanha Kivenkorva -kiinteistön lohkominen muodosta vielä ongelmaa mahdollisten sallittujen rakennuspaikkojen lukumäärän täyttymisen suhteen, mutta tästedes rakennuspaikka- ja -oikeusasiat tulee kiinteistöllä ja sen lähialueella ratkaista kaavoituksella. Erotetulle kiinteistölle ei voi antaa enää lisää rakennusoikeutta, vaan olevat rakennukset muodostavat kiinteistön rakennuskannan. Kiinteistöä ei katsota maatila- vaan asuinkiinteistöksi. Rakennusvalvonta on käynyt kiinteistöllä 2.11.2023 mittaamassa olevan rakennuskannan muodostaman kerrosalan. Yhteensä sitä on 464 k-m², josta on suunnitteilla purkaa 84 k-m². Vanha Kivenkorva-kiinteistön pinta-ala on 5186 m².
Käsiteltävän Vanha Kivenkorva -kiinteistön lähistöllä, sen eteläpuolella sijaitsee kiinteistö Kivelä, kiinteistötunnus 922-416-2-26, jota voidaan käyttää vertailtavana kiinteistönä välittömän sijaintinsa vuoksi. Kivelä kiinteistö on kuitenkin kantakiinteistö, josta ei ole lohkottu kiinteistöjä ja joka on rakennettu. Välittömästi Vanha Kivenkorva -kiinteistön pohjoispuolella sijaitsee kiinteistö Mäkipää, kiinteistötunnus 922-425-8-4, jossa tilanne on sama, kuin Kivelä-kiinteistöllä.
Ehdotus
Esittelijä
-
Susanna Hokkanen, vt. kunnanjohtaja, susanna.hokkanen@vesilahti.fi
Kunnanhallitus suostuu lohkomiseen ja siihen, että kiinteistö muodostaa rakennuspaikan. Vastedes kiinteistön lähialueen rakennuspaikka- ja -oikeusasiat tulee kiinteistöllä ja sen lähialueella ratkaista kaavoituksella. Erotetulle kiinteistölle ei voi antaa enää lisää rakennusoikeutta, vaan olevat rakennukset muodostavat kiinteistön rakennuskannan. Kiinteistöä ei katsota maatila- vaan asuinkiinteistöksi.
Päätös
Hyväksyttiin ehdotuksen mukaisesti.