Kunnanhallitus, kokous 22.1.2024

Pöytäkirja on tarkastettu

§ 3 Oikaisuvaatimus koskien kh:n päätöstä 27.11.2023 § 195

VESDno-2022-122

Aikaisempi käsittely

Rakennus- ja ympäristölautakunta, 3.5.2022

Valmistelija

Tarja Kujanpää, palvelusihteeri, tarja.kujanpaa@vesilahti.fi

Perustelut

Maanmittauslaitos kysyy kunnan suostumista rakennuspaikan lohkomiseen kiinteistöstä 922-425-0034-0003, Kivenkorva.

Ehdotus

Esittelijä

Veli Salmi, rakennustarkastaja, veli.salmi@vesilahti.fi

Kunnan hallintosäännössä 7 § Rakennus- ja ympäristölautakunnan tehtävät ja toimivalta kohta 8. antaa KiiML 33 §:n mukaisesti kunnan suostumuksen lohkomiseen perustellusta syystä. Koska maanmittauslaitos kuitenkin ohjeistaa, että suostumusta on pyydettävä kunnan kaavoituksesta vastaavalta viranhaltijalta, päättää Vesilahden rakennus- ja ympäristölautakunta siirtää asian kunnanhallituksen päätettäväksi.

Rakennus- ja ympäristölautakunta pyytää kunnanhallitusta selvittämään, mikä on kantatilasta lohkottujen rakennuspaikkojen määrä ja ettei jo lohkottujen rakennuspaikkojen määrä aseta kiinteistöä epätasa-arvoiseen asemaan muiden samankokoisten kantatilojen kanssa.

Päätös

Päätösehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Kunnanhallitus, 24.4.2023

Perustelut

   

Ehdotus

Esittelijä

Tuomas Hirvonen, kunnanjohtaja, tuomas.hirvonen@vesilahti.fi

Kunnanhallitus pyytää kunnanjohtajaa selvittämään mikä on kantatilasta lohkottujen rakennuspaikkojen määrä ja ettei jo lohkottujen rakennuspaikkojen määrä aseta kiinteistöä epätasa-arvoiseen asemaan muiden samankokoisten kantatilojen kanssa.

Päätös

Hyväksyttiin ehdotuksen mukaisesti.

Kunnanhallitus, 27.11.2023

Valmistelija

Juha Kervinen, kaavoittaja, juha.kervinen@vesilahti.fi

Perustelut

Asia

Asiassa on tarkoitus tarkastella kiinteistön Vanha Kivenkorva, kiinteistötunnus 922-425-34-4, osalta kiinteistön muodostumishistoriaa emätilasta lohkottujen rakennuspaikkojen määrän selvittämiseksi. Vesilahden kunnassa on yleensä myönnetty 3-5 rakennuspaikkaa emätilaa kohden sisämaan emätiloille.

Taustaa

Kiinteistö lohkottu 11.5.2023, ilman kunnan suostumusta, ja sijaitsee n. 19 km päässä Vesilahden kirkonkylän palvelukeskuksesta, Kivilahden-Krääkkiön seutuvilla. Kiinteistöllä ei ole voimassaolevia kuntakaavoja eikä se sijaitse suunnittelutarvealueella. Lohkomisella on haluttu erottaa maatilan vanhan asuinrakennuksen pihapiiri omalle tontilleen, nuoremmalle sukupolvelle asuttavaksi.

Tapaukseen voidaan soveltaa ELY:n oppaan (Opas rakentamisen poikkeamishakemusten käsittelyyn. Kalervo Hirvonen, Elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskus. Raportteja 58/2016) neuvoja, vaikka opas käsitteleekin ensi sijassa poikkeamislupien käsittelyä sekä rantojen luvitusta, sillä asian ratkaisussa täytyy tehdä ns. emätilatarkastelu. Lisäksi valmistelun tukena on käytetty Kuntaliiton emätilatarkasteluopasta (Maaseutualueiden yleiskaavoitus ja lupahallinto – emätilaperiaate, Pihala, Anita & Junttila, Arja, Suomen Kuntaliitto 2019 Helsinki).

Kaavoituksessa ja sitä koskevassa oikeuskäytännössä rakennusoikeuksien määrän arviointityökaluksi on vakiintunut ns. emätilatarkastelu. Emätilatarkastelun tarkoitus on varmistaa eri emätilojen samanlaisen rakentamistehokkuuden toteutuminen toisiaan vastaavissa olosuhteissa. Tasapuolisuuden tulee toteutua myös emätilan sisällä. Leikkausajankohdan vienti vuosikymmenten taa on perusteltavissa sillä, että koska rakennusoikeuksia voidaan kullekin emätilalle osoittaa vain rajattu määrä, riittävän pitkän ajanjakson huomioon ottamisella voidaan ainakin johonkin rajaan saakka poistaa kiinteistönmuodostuksen ajallisen satunnaisuuden merkitystä ja osaltaan tällä tavoin edistää tasapuolisuuden toteutumista (Hirvonen, s. 15).

Emätilatarkastelun periaate

Vesilahden kunnassa leikkausajankohtana käytetään päivämäärää 1.1.1960, jota on käytetty myös Vesilahden rantayleiskaavassa. Leikkausajankohdan jälkeen emätilan alueella tapahtunut rakentaminen ja kiinteistönmuodostus lasketaan emätilan käyttämäksi rakennusoikeudeksi (Hirvonen, s. 86-87).

Emätilakohtainen rakentamistehokkuus on vakiintunut lupa- ja oikeuskäytännöissä tiettyihin rajoihin (rakennuspaikkojen määrä emätilaa kohden), mutta tarkastelu on arvioitava myös kaavojen sisältövaatimusten pohjalta. Tämä johtaa niin sanottuun varovaisuusperiaatteeseen ja kaavoitusvaran huomioimiseen siten, ettei vaaranneta tai estetä lain sisältövaatimukset täyttävän kaavan laatimista.

Vesilahden kunnan kaavoittamattomille alueille ei ole laadittu koko aluetta kattavaa emätila- tai edullisuusvyöhyketarkastelua, jossa olisi määritetty kullekin kiinteistölle jäljellä oleva rakennuspaikkojen lukumäärä, eli toisin sanoen määritetty rakennustehokkuuslukua. Kuitenkin maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja rakentamisen sijoittumisen edullisuuden varmistamiseksi olisi em. tarkastelu kuntaan syytä tehdä. Ennen tarkastelun laadintaa ja hyväksymistä on mahdollisesti kunnan alueelle myönnettävien lupien valmistelussa keskityttävä siihen, täyttävätkö ne mahdollisen kaavoituksen sekä rakennusjärjestyksen määräykset ja tavoitteet sekä siihen, ylittyykö kaavanlaadinnan kynnys.

Poiketen ELY-keskuksen poikkeamislupia koskevasta oppaasta, ei kaavoittamattomille tai suunnittelutarvealueille ole annettu ao. oppaassa (Suunnittelutarveratkaisu - Valmistelussa huomioon otettavia asioita, ELY-keskus 2014) kaikenkattavasti sovellettavaa rakennustehokkuuslukua, jolla varmistettaisiin ns. varovaisuusperiaatteen ja kaavoitusvaran jättäminen. Tietyn rakentamisen määrän jälkeen alkaa tosin muodostua ilmiselvää taaja-asutusta, jonka suunnittelu on hoidettava kaavalla. Rakentamispaine ko. kiinteistön ympäristössä on tosin tällä hetkellä matala. 

Emätilatarkastelu hakemuksen kohteena olevalla kiinteistöllä ja sen lähialueilla

Kiinteistöllä on ollut leikkausajankohtana viisi emätilaa,

  • 7.8.1984 lakannut kiinteistö Niinisaari, kiinteistötunnus 922-416-2-17
  • 3.3.1995 lakannut kiinteistö Haarajensuo, 922-425-6-32
  • 3.3.1995 lakannut kiinteistö Kivenkorva, 922-425-6-33
  • 18.3.1960 lakannut kiinteistö Metsä-Karhola, 922-425-13-4
  • 4.11.1987 lakannut kiinteistö Karhola, 922-425-17-0,


joista asian valmisteluhetkellä, 10.10.2023 on lohkottu 12 rakennettua rakennuspaikkaa. Yhdenkään emätilan lohkottujen ja rakennettujen kiinteistöjen lukumäärä ei ylitä neljää. Kun otetaan huomioon Vesilahden kunnassa oleva käytäntö rakennettujen kiinteistöjen lukumäärälle per emätila, ei Vanha Kivenkorva -kiinteistön lohkominen muodosta vielä ongelmaa mahdollisten sallittujen rakennuspaikkojen lukumäärän täyttymisen suhteen, mutta tästedes rakennuspaikka- ja -oikeusasiat tulee kiinteistöllä ja sen lähialueella ratkaista kaavoituksella. Erotetulle kiinteistölle ei voi antaa enää lisää rakennusoikeutta, vaan olevat rakennukset muodostavat kiinteistön rakennuskannan. Kiinteistöä ei katsota maatila- vaan asuinkiinteistöksi. Rakennusvalvonta on käynyt kiinteistöllä 2.11.2023 mittaamassa olevan rakennuskannan muodostaman kerrosalan. Yhteensä sitä on 464 k-m², josta on suunnitteilla purkaa 84 k-m². Vanha Kivenkorva-kiinteistön pinta-ala on 5186 m². 

Käsiteltävän Vanha Kivenkorva -kiinteistön lähistöllä, sen eteläpuolella sijaitsee kiinteistö Kivelä, kiinteistötunnus 922-416-2-26, jota voidaan käyttää vertailtavana kiinteistönä välittömän sijaintinsa vuoksi. Kivelä kiinteistö on kuitenkin kantakiinteistö, josta ei ole lohkottu kiinteistöjä ja joka on rakennettu. Välittömästi Vanha Kivenkorva -kiinteistön pohjoispuolella sijaitsee kiinteistö Mäkipää, kiinteistötunnus 922-425-8-4, jossa tilanne on sama, kuin Kivelä-kiinteistöllä.

Ehdotus

Esittelijä

Susanna Hokkanen, vt. kunnanjohtaja, susanna.hokkanen@vesilahti.fi

Kunnanhallitus suostuu lohkomiseen ja siihen, että kiinteistö muodostaa rakennuspaikan. Vastedes kiinteistön lähialueen rakennuspaikka- ja -oikeusasiat tulee kiinteistöllä ja sen lähialueella ratkaista kaavoituksella. Erotetulle kiinteistölle ei voi antaa enää lisää rakennusoikeutta, vaan olevat rakennukset muodostavat kiinteistön rakennuskannan. Kiinteistöä ei katsota maatila- vaan asuinkiinteistöksi.

Päätös

Hyväksyttiin ehdotuksen mukaisesti.

Valmistelija

  • Juha Kervinen, kaavoittaja, juha.kervinen@vesilahti.fi

Perustelut

Taustaa

Kunnalta on pyydetty suostumusta maanmittauslaitoksen tekemään lohkomiseen. Maanmittauslaitos on antanut päätöksensä lohkomiseen 11.5.2023. Suostumusta on pyydetty kunnalta jälkikäteen, ja se koskee kiinteistöä 922-425-34-3. Suostumus on annettu kunnanhallituksen päätöksellä 27.11.2023 § 195. Myönteisen päätöksen johdosta kunnan suostumuksen saanut kiinteistönomistaja (asianosainen) on tehnyt asiassa oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimus on saapunut kuntaan määräajassa.

Päätöksessä kunta on perustellut suostumustaan alueen emätilatarkastelulla, jotta maanomistajien tasapuolinen kohtelu voitaisiin turvata, ja antamallaan suostumuksella  todennut ettei lohkominen aiheuta kaavan laatimiselle esteitä. Kunta on päätöksessään ennakoinut tulevaa, ja todennut yleisellä tasolla, että alueen osalta tarvitaan tulevaisuudessa kaavallista suunnittelua. Kunta on myös päätöksessään ennakoinut mahdollista rakennusoikeuden määräytymistä, jota ei kuitenkaan lopullisesti ratkaista suostumusta koskevan päätöksen yhteydessä.

Oikaisuvaatimuksessa vaaditaan kuntaa kumoamaan päätökseen sisältyviä lauseita, joissa ennakoidaan tulevaa maankäytön suunnittelun tarvetta ja rakentamiskelpoisuutta:

”Vastedes kiinteistön lähialueen rakennuspaikka- ja oikeusasiat tulee kiinteistöllä ja sen lähialueella ratkaista kaavoituksella.”

”Erotetulle kiinteistölle ei voi antaa enää lisää rakennusoikeutta, vaan olevat rakennukset muodostavat kiinteistön rakennuskannan”​​​​​​.​

Oikaisuvaatimusta perustellaan sillä, ettei kunnanhallituksen päätös perustu lakiin. Ottaen huomioon, että suostumusta pyydetään jälkikäteen maanmittauslaitoksen tekemän lohkomistoimituksen jälkeen, eivät kunnan antaman suostumuksen perustelut ole tässä tilanteessa oikeudellisesti relevantteja eivätkä päätöksen oikeusvaikutukset ole siinä määrin merkittäviä, että suostumuksen perusteluita olisi tarvetta laillisuusperusteella oikaisuvaatimuksen johdosta muuttaa.

Oikaisuvaatimuksessa todetaan päätöksen loukkaavan maanomistajien yhdenvertaisuutta. Tältä osin oikaisuvaatimus hylätään. Kunnan suostumusta on arvioitu erityisesti juuri maanomistajien yhdenvertaisuuden näkökulmasta.

Kunta päättää tarkoituksenmukaisuusperusteella muuttaa päätöstään oikaisuvaatimuksen johdosta. Päätöstä muutetaan siten, että kyseiset oikaisuvaatimuksessa kumottavaksi vaaditut lauseet siirretään päätöksen selostusosaan.

Ehdotus

Esittelijä

  • Susanna Hokkanen, vt. kunnanjohtaja, susanna.hokkanen@vesilahti.fi

Kunnanhallitus päättää hylätä oikaisuvaatimuksen siltä osin kuin oikaisuvaatimuksessa todetaan päätöksen loukkaavan maanomistajien yhdenvertaisuutta. Kunnanhallitus toteaa, että kunnan suostumusta on arvioitu erityisesti juuri maanomistajien yhdenvertaisuuden näkökulmasta.

Kunnanhallitus päättää tarkoituksenmukaisuusperusteella muuttaa päätöstään oikaisuvaatimuksen johdosta. Päätöstä muutetaan siten, että kyseiset oikaisuvaatimuksessa kumottavaksi vaaditut lauseet siirretään päätöksen selostusosaan.

Kunnanhallitus päättää, että kunta muuttaa suostumusta koskevan päätöksen (kh 27.11.2023 § 195) kuulumaan seuraavasti:

Kunnanhallitus suostuu lohkomiseen ja siihen, että kiinteistö muodostaa rakennuspaikan. Kiinteistöä ei katsota maatila- vaan asuinkiinteistöksi. Tällä päätöksellä ei ole oteta lopullista kantaa lohkotun kiinteistön rakennusoikeuden määrään tai alueen tulevan maankäytön järjestelyihin. Päätös koskee ainoastaan kunnalta pyydetyn suostumuksen antamista maanmittauslaitoksen aiemmin tekemään, lohkomista koskevaan päätökseen.

Päätös

Hyväksyttiin ehdotuksen mukaisesti.

Tiedoksi

Oikaisuvaatimuksen tekijä

Liitteet

 Oikaisuvaatimus khal:n päätökseen 27.11.2023 § 195

Oheismateriaali

Muutoksenhaku

Tähän päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella.

Valitusoikeus

Oikaisuvaatimuksen johdosta annettuun päätökseen saa hakea muutosta kunnallisvalituksella vain se, joka on tehnyt alkuperäistä päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen. 

Mikäli alkuperäinen päätös on oikaisuvaatimuksen johdosta muuttunut, saa tähän päätökseen hakea muutosta kunnallisvalituksella myös

  • se, johon päätös on kohdistettu tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (asianosainen)
  • kunnan jäsen

Valitusaika ja päätöksen tiedoksisaanti

Kunnallisvalitus on tehtävä 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle viimeistään valitusajan viimeisenä päivänä ennen valitusviranomaisen aukioloajan päättymistä.

Asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, seitsemän päivän kuluttua kirjeen lähettämisestä. Käytettäessä tavallista sähköistä tiedoksiantoa asianosaisen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon, jollei muuta näytetä, kolmantena päivänä viestin lähettämisestä. 

Kunnan jäsenen katsotaan saaneen päätöksestä tiedon seitsemän päivän kuluttua siitä, kun pöytäkirja on nähtävänä yleisessä tietoverkossa. 

Tiedoksisaantipäivää ei lueta valitusaikaan. Jos valitusajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, joulu- tai juhannusaatto tai arkilauantai, saa valituksen tehdä ensimmäisenä arkipäivänä sen jälkeen.

Valitusperusteet

Kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että

  • päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä,
  • päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai
  • päätös on muuten lainvastainen

Valittajan tulee esittää valituksen perusteet ennen valitusajan päättymistä.

Valituksen toimittaminen

Valitus on toimitettava valitusviranomaiselle ennen valitusajan päättymistä. 

Omalla vastuulla valitusasiakirjat voi lähettää postitse tai lähetin välityksellä niin, että se ehtii perille viimeistään oikaisuvaatimusajan viimeisenä päivänä ennen viraston aukioloajan päättymistä. Valituksen voi toimittaa myös sähköisesti tai faksilla. 

Virka-aika klo 8.00 – 16.15.

Valitusviranomainen

Valitusviranomainen, jolle kunnallisvalitus tehdään on

Hämeenlinnan hallinto-oikeus
Posti- ja käyntiosoite: Raatihuoneenkatu 1, 13100 Hämeenlinna
Sähköpostiosoite: hameenlinna.hao(at)oikeus.fi
Puhelinnumero: 029 56 42200
Faksinumero: 029 56 42269

Valituksen voi tehdä myös hallinto- ja erityistuomioistuinten asiointipalvelussa osoitteessa https://asiointi.oikeus.fi/hallintotuomioistuimet/#/.

Valituksen muoto ja sisältö

Valitus on tehtävä kirjallisesti. Myös sähköinen asiakirja täyttää vaatimuksen kirjallisesta muodosta.

Valituksessa on ilmoitettava:

  • päätös, johon haetaan muutosta (valituksen kohteena oleva päätös);
  • miltä kohdin päätökseen haetaan muutosta ja mitä muutoksia siihen vaaditaan tehtäväksi (vaatimukset);
  • vaatimusten perustelut;
  • mihin valitusoikeus perustuu, jos valituksen kohteena oleva päätös ei kohdistu valittajaan.

Valituksessa on lisäksi ilmoitettava valittajan nimi ja yhteystiedot. Jos puhevaltaa käyttää valittajan laillinen edustaja tai asiamies, myös tämän yhteystiedot on ilmoitettava. Yhteystietojen muutoksesta on valituksen vireillä ollessa ilmoitettava viipymättä hallintotuomioistuimelle.

Valituksessa on ilmoitettava myös se postiosoite ja mahdollinen muu osoite, johon oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat voidaan lähettää (prosessiosoite). Mikäli valittaja on ilmoittanut enemmän kuin yhden prosessiosoitteen, voi hallintotuomioistuin valita, mihin ilmoitetuista osoitteista se toimittaa oikeudenkäyntiin liittyvät asiakirjat.

Oikaisuvaatimuksen tekijä saa valittaessaan oikaisuvaatimuspäätöksestä esittää vaatimuksilleen uusia perusteluja. Hän saa esittää uuden vaatimuksen vain, jos se perustuu olosuhteiden muutokseen tai oikaisuvaatimuksen tekemisen määräajan päättymisen jälkeen valittajan tietoon tulleeseen seikkaan.

Valitukseen on liitettävä:

  • valituksen kohteena oleva päätös valitusosoituksineen;
  • selvitys siitä, milloin valittaja on saanut päätöksen tiedoksi, tai muu selvitys valitusajan alkamisen ajankohdasta;
  • asiakirjat, joihin valittaja vetoaa vaatimuksensa tueksi, jollei niitä ole jo aikaisemmin toimitettu viranomaiselle.

Oikeudenkäyntimaksu

Muutoksenhakuasian vireille panijalta peritään oikeudenkäyntimaksu sen mukaan kuin tuomioistuinmaksulaissa (1455/2015) säädetään: https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151455?search%5Btype%5D=pika&search%5Bpika%5D=tuomioistuinmaksulaki#P5. 

Pöytäkirja

Päätöstä koskevia pöytäkirjan otteita ja liitteitä voi pyytää

Vesilahden kunnan kirjaamo
Posti- ja käyntiosoite: Lindinkuja 1, 37470 Vesilahti
Puhelin: 03 5652 7500
Sähköposti: vesilahdenkunta@vesilahti.fi