Kunnanhallitus, kokous 12.8.2024

Perustelut

Kiinteistön Rauhamäki 922-418-1-26 maanomistaja haluaa käynnistää ranta-asemakaavan laatimisen Karstunjärven rantaan.

Kiinteistölle Rauhamäki 922-418-1-26 Karstunjärven rannalle on toteutettu ilman maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää lupaa lomarakennus, huvimaja, polttopuuvaja ja wc-rakennus. Alue on Vesilahden kunnan rantaosayleiskaavassa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi (M). Maanomistaja on hakenut rakentamiseen poikkeamislupaa vuonna 2013. Pirkanmaan ELY-keskus on hylännyt hakemuksen vuonna 2014.

Vesilahden kunnan rakennustarkastaja on antanut kehotuksen rakennusten purkamiseksi 21.1.2022 mennessä. Saatuaan tiedon maanomistajan halusta käynnistää alueelle ranta-asemakaavan laatiminen rakennusvalvonta on 21.1.2022 päättänyt luopua kehotuskirjeessä esitetyistä vaatimuksistaan kaavan laatimisen ajaksi. Mikäli ranta-asemakaava ei toteudu suunniteltuna, rakennusvalvonta jatkaa kehotuskirjeessään esittämiään toimenpiteitä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n mukaan rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai oikeusvaikutteista yleiskaavaa. Koska poikkeaminen MRL 72 §:n säädöksestä on hylätty, edellyttää rakentaminen asemakaavan laatimista alueelle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Ennen laatimiseen ryhtymistä on oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle MRL 63 §:ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. MRA 34 §:n mukaan kunta voi esittää maanomistajalle osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa koskevat huomautuksensa ja ehdotuksensa suunnitelman täydentämiseksi.

Arkkitehtitoimisto Helena Väisänen on laatinut maanomistajan toimeksiannosta Rauhamäen ranta-asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman, joka on päivätty 20.01.2022. Tavoitteena on laatia ranta-asemakaava toteutuneen tilanteen mukaisesti. Tavoitteena on, että ranta-asemakaava mahdollistaa alueelle toteutetun rakennuskannan säilyttämisen.

Perustelut

Kaavatoimikunta 29.8.2022

Taustaa

Maanomistaja on käynnistänyt alueella ranta-asemakaavan laatimisprosessin ja toimittanut kuntaan kaavaa koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman 8.2.2022. Maanomistajalla on MRL 74 §:n mukaan oikeus huolehtia kaavaehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Maanomistajan ajatuksena on ollut laatia ranta-asemakaava jo toteutuneen tilanteen mukaisesti ja mahdollistaa alueella olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen. Kun maanomistaja laatii ranta-asemakaavaehdotuksen, tulee kunnan viedä ehdotus hyväksymiskäsittelyyn (MRA 7 luku 36 §).

Kaavaehdotuksen lainmukaisuus

Ranta-asemakaavaa koskeva maanomistajan ehdotus ei täytä MRL:n 54 §:n mukaisia sisältövaatimuksia, eikä siinä oteta rantaosayleiskaavaa MRL 42 §:n mukaisesti huomioon. Näistä syistä kaavaehdotus ei ole maankäyttö- ja rakennuslain mukainen eikä sitä voida hyväksyä.  Alueella voimassa olevassa rantaosayleiskaavassa on osoitettu rakennuspaikkojen enimmäismäärä ja sijainti sitovilla kaavamääräyksillä. Rantaosayleiskaavassa rantarakentamista on arvioitu laajempana kokonaisuutena. Ranta-asemakaavaa koskevan hakemuksen mukaisella alueella, joka on rantaosayleiskaavan mukaista maa- ja metsätalousaluetta, on rakentaminen voimassa olevan rantaosayleiskaavan määräyksen mukaisesti kielletty. Rantaosayleiskaavan vastaista asemakaavaa ei voida hyväksyä. Ranta-asemakaava ei voi sisällöltään olla yleiskaavan vastainen.

Kielteinen poikkeamislupa ja luvatonta rakentamista

Vaikka hakemuksen mukaan ranta-asemakaava ainoastaan vahvistaa olemassa olevaa tilannetta, eivät hakemuksen mukaisen ranta-asemakaavan lailliset edellytykset muutoinkaan täyty. Kyseiselle hakemuksen mukaiselle ranta-asemakaava-alueelle (kiinteistölle 922-418-1-26) on toteutettu ilman maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämää lupaa lomarakennus, huvimaja, polttopuuvaja ja wc -rakennus. Luvaton rakentaminen on tapahtunut sen jälkeen, kun ELY-keskus on ensin hylännyt maanomistajan hakeman rakentamista koskevan poikkeusluvan v. 2014, jota kunta ei myöskään puoltanut. ELY on hylkäävässä päätöksessään todennut, että poikkeamisluvalla ei voida siirtää oikeusvaikutteisessa rantaosayleiskaavassa merkittyä rakennuspaikkaa toiseen paikkaan. Rakentaminen oikeusvaikutteisessa rantaosayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi merkitylle rakennuspaikalle ei ole maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaista. ELY on lisäksi aiemmassa päätöksessään todennut, että uusien rakennusten rakentaminen kyseiselle rannanosalle saattaa oleellisesti vaikeuttaa rantaosayleiskaavan toteuttamista. Kyse ei ole tarkoituksenmukaisuusharkinnasta vaan lakiin perustuvasta kiellosta, jota ei voida tarkoituksenmukaisuusharkinnalla ohittaa.

Maanomistaja on tästä huolimatta kielteisen poikkeuslupapäätöksen saatuaan toteuttanut nyt ranta-asemakaava-alueella sijaitsevat rakennukset. Luvatonta rakentamista koskeva hallintopakkokeinoprosessi on rakennusvalvontaviranomaisen taholta käynnistetty, mutta vielä kesken. Olemassa oleva tilanne, jota ranta-asemakaavalla halutaan nyt vahvistaa, perustuu luvattomaan rakentamiseen.

Perustelut

Asia

Maanomistaja on käynnistänyt ranta-asemakaavan laatimisprosessin ja toimittanut kuntaan kaavaa koskevan, 26.10.2023 päivätyn ja MRL 63 §:n mukaisen osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Kaava-alue käsittää maanomistajan omistaman kiinteistön 922-418-1-26 Karstunjärven rannalla sekä määräalan kiinteistöstä 922-445-10-0 Heinälahden rannalla, josta maanomistajalla on ranta-asemakaavan vireillelaittajan kanssa kiinteistökaupan esisopimus.

Kaavan tavoitteena on siirtää Vesilahden rantayleiskaavassa Heinälahdelle osoitettu rakentamaton RA-rakennuspaikka Karstunjärvelle. Tavoitteena on myös mahdollistaa ranta-asemakaavalla toteutetun rakennuskannan säilyttämisen Karstunjärvellä. Karstunjärvellä sijaitsevan kaava-alueen pinta-ala on noin 2,5 ha. Heinälahdella sijaitsevan määräalan pinta-ala on noin 0,5 ha.

Suunnittelualueella on voimassa Pirkanmaan maakuntakaava 2040. jossa kummallekaan kaavan osa-alueelle ei ole osoitettu varauksia. Heinälahdella sijaitseva kaava-alueen osa sijaitsee valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella. Alueella on voimassa Vesilahden rantaosayleiskaava (vahv. 24.10.2002). Rantayleiskaavassa Heinälahden osa-alue on osoitettu RA-merkinnällä (Loma-asuntoalue). Karstunjärven osa-alueella on rantayleiskaavan merkintä M (Maa- ja metsätalousvaltainen alue). Alueilla ei ole voimassa asemakaavoja. 

Taustaa

Ranta-asemakaavan vireille laittaja on hakenut poikkeamislupaa 76 k-m²:n suuruiselle vapaa-ajanasunnolle ja 10 k-m²:n suuruiselle saunarakennukselle. Suunniteltu rakennuspaikka sijaitsi Vesilahden rantayleiskaavassa osoitetulla M-alueella, Karstunjärven rannalla kiinteistöllä 922-418-1-26, joka nyt on ranta-asemakaavassa toisena osa-alueena. Pirkanmaan Elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on hylännyt hakemuksen 21.1.2014. Ko. paikalle on sen jälkeen luvatta rakennettu yhteensä viisi rakennusta. Rakennusten purkamisesta on vireillä hallintopakkoprosessi. Kaavan vireilläolo ei estä hallintopakkokeinojen käyttöä (KHO 1990-A-75; Eduskunnan oikeusasiamies 27.11.2013 Dnro 2405/4/12).

Karstunjärven pinta-ala on noin 23,5 ha ja sen rannalla on 18 rakennettua rakennuspaikkaa. Karstunjärven alue kuuluu rantayleiskaavassa mitoitusvyöhykkeeseen, jossa rakennuspaikkoja on annettu 3 kpl muunnettua rantaviivakilometriä kohden (Vesilahden rantayleiskaavan selostuksen liite 5).

Perustelut

Kaava-aloite on hylättävä, koska:

Kaavassa tavoitellaan luvatta rakennetun rakennuskannan säilyttämistä paikallaan. Kaava ei kuitenkaan ole väline rakennusluvitukseen. Kiinteistö sijaitsee rantavyöhykkeellä, jolloin sitä koskee MRL 72 §:ssä osoitettu sääntely.  Kyseinen rakennuskanta ei ole sellaista MRL 72 §:ssä eritellyn mukaista rakentamista, jollaista mainitun pykälän rakentamisrajoitus ei koskisi.

Karstunjärven rantarakennuspaikat on osoitettu Vesilahden rantayleiskaavassa. MRL 42 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena asemakaavaa laadittaessa. Kaava-aloitteen alue ei muodosta MRL 74 §:n mukaista tarkoituksenmukaista kokonaisuutta (ks. esim. KHO 2020:157). Poikkeaminen rantayleiskaavassa osoitetusta rakennuspaikkojen määrästä olisi omiaan vaarantamaan maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun Karstunjärvellä. Yhdenvertainen kohtelu on otettava kaavanlaadinnassa huomioon.

Karstunjärven rantavyöhyke on voimallisesti rakennettu. MRL 73 §:n mukaan ”Laadittaessa yleiskaavaa tai asemakaavaa (ranta-asemakaava) pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle on sen lisäksi, mitä yleis- tai asemakaavasta muutoin säädetään, katsottava, että: 3) ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.” Karstunjärvellä rakentamatonta aluetta on jo nykytilanteessa perin vähän, jolloin uuden RA-paikan osoittaminen ranta-asemakaavalla suunnitellulle paikalleen johtaisi siltäkin osin lainvastaiseen lopputulokseen.

Perustelut

Perustelut

Maanomistaja on käynnistänyt ranta-asemakaavan laatimisprosessin ja toimittanut kuntaan kaavaa koskevan, 7.6.2024 päivätyn ja MRL 63 §:n mukaisen osallistumis- ja arviointisuunnitelman. Kaava-alue käsittää määräalat maanomistajan omistamista kiinteistöistä 922-418-1-26 Karstunjärven rannalla sekä kiinteistöstä 922-445-10-0 Heinälahden rannalla. Kaavan tavoitteena on siirtää Vesilahden rantaosayleiskaavassa Heinälahdelle osoitettu rakentamaton RA-rakennuspaikka Karstunjärvelle. Karstunjärvellä sijaitsevan kaava-alueen pinta-ala on noin 2,5 ha. Heinälahdella sijaitsevan kaava-alueen pinta-ala on noin 0,5 ha.

Suunnittelualueella on voimassa Pirkanmaan maakuntakaava 2040, jossa kummallekaan kaavan osa-alueelle ei ole osoitettu varauksia. Heinälahdella sijaitseva kaava-alueen osa sijaitsee valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella. Alueella on voimassa Vesilahden rantaosayleiskaava (vahv. 24.10.2002). Rantaosayleiskaavassa Heinälahden osa-alue on osoitettu RA-merkinnällä (Loma-asuntoalue). Karstunjärven osa-alueella on rantaosayleiskaavan merkintä M (Maa- ja metsätalousvaltainen alue). Alueilla ei ole voimassa asemakaavoja. 

Maanomistajalla on MRL 74 §:n mukainen oikeus tuoda ranta-asemakaavaehdotus käsiteltäväksi kunnassa ja oikeus saada siitä valituskelpoinen päätös. Näin ollen kunnan kanta, hyväksytäänkö kaava vai ei, esitetään ehdotusvaiheen jälkeen.

Maanomistaja vastaa kaavoituksen kustannuksista: Ranta-asemakaavan käsittelystä peritään korvaus maanomistajalta kunnanvaltuuston 17.6.2024 §:ssä 25 hyväksymän taksan mukaisesti. Kaavamuutoksen vireille tulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläolosta kuulutetaan Lempäälän-Vesilahden Sanomissa, kunnan virallisella ilmoitustaululla sekä nettisivuilla, ja osallisia tiedotetaan lisäksi kirjeitse.